Sinema üzere tahliye! Kiracı ne musluk bıraktı ne priz! Emlakçılar: ‘Fahri arabulucuya döndük’

Metin Aktaşoğlu / Milliyet.com.tr – İstanbul Pendik’te bir mesken sahibi, 8 yıldır oturan kiracısının taşınmasıyla birlikte hayatının şokunu yaşadı. Argümana nazaran kiracı, çıkarken daireyi adeta harabeye çevirdi. Haberlere yansıyan imajlarda prizlerden musluklara, lamba düzeneklerinden dolap kulplarına kadar pek çok kesim sökülmüş, mesken kullanılamaz hale gelmişti. Bu görüntüyle karşılaşan mesken sahibi öfkesine hakim olamadı ve eski kiracısından şikayetçi oldu. Lakin ziyanının karşılanması halinde uzlaşmaya hazır olduğunu da tabir etti. Bu olay, akıllara değerli bir soruyu getirdi: Böyle bir durumda konut sahibi ve kiracı hangi haklara sahip? Evde oluşan ziyanlar nasıl tespit edilir, tazmin süreçleri nasıl işler, kiracının sorumluluğu nereye kadar uzanır? Tarafların yasal sonları ve muhtemel tahlil yolları, emsal durumları yaşayan birçok kişi için kritik değer taşıyor.

Avukat Oğuz Kara mevzuyla iki temel farkın altını çizerek açıklamalarına başladı. Bunlardan birinin ‘hor kullanım’, diğerinin ise ‘olağan yıpranma’ olduğunu söz eden Avukat Kara, “Türkiye’de kiracının tahliyedeki en temel borçlarından biri, kiralananı ‘aldığı hâl ile’ iade etmektir. Bu prensip hem Türk Borçlar Kanunu’nunda hem de Yargıtay içtihatlarında nettir. Kiracı yalnızca mukaveleye uygun olağan kullanımdan doğan olağan eskime ve yıpranmadan sorumlu tutulamaz” diye devam etti.

Bununla birlikte habere husus olan hadiseyi kıymetlendiren Kara, “Fakat olağan kullanım hududunu aşan her türlü ziyan, örneğin musluk, priz, dolap kapağı üzere demirbaş niteliğindeki ögelerin sökülmesi ‘hor kullanım’ olarak kıymetlendirilir ve tazmin yükümlülüğü doğurur” diyerek şunları söyledi: 

Konuyla ilgili Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan da, “Ev teslim ederken genelde bir ‘demirbaş listesi’ hazırlanabiliyor ya da teslimat öncesi konutun fotoğrafları çekiliyor. Lakin priz, lamba, musluk üzere şeyler aslında kira kontratlarının konusu dahi olmazlar. Bunlar aslında olmazsa olmaz şeyler“ ifadelerini kullandı.

Hakan Akdoğan konut sahibi ve kiracılar ortasında yaşanan problemlerin önüne geçecek tahlil tekliflerini, “Buradan çıkarılacak ders şu: Ne olursa olsun, fotoğraflarla belgeleyerek bir demirbaş listesi hazırlamak kaide. Bunu iki taraf da imzalayarak bir akde dönüştürüp kira kontratına eklemeli” diyerek paylaştı. 

‘BİLDİRİMİN ZAMANLAMASI DA ÖNEMLİ’

“Kiraya veren için tahliyede asıl kritik nokta, teslim anında taşınmazın durumunu denetim edip gördüğü ayıpları derhâl yazılı olarak kiracıya bildirmesidir. Çünkü geri verme borcu ile tazminat sorumluluğunun işleyebilmesi, bu tespit ve bildirimin vaktinde yapılabilmesine bağlı” diyen Oğuz Kara, yalnızca kiracının değil mesken sahibinin de tahliye anında üzerine düşen bir ‘tespit ve bildirim” yükümlülüğü olduğunu vurguladı. Oğuz Kara, “Bu yapılmadığında ispat zahmeti doğabilir. Bizler genelde düşünce bir durum varsa mahkeme kanalı ile kanıt tespiti yaparız ki kiracı kaynaklı hasar ve ziyan olduğunu ispat edebilelim” diye konuştu. 

CEZA HUKUKU BOYUTU NE?

Zaman vakit karmaşık bir hal alan olaylarla ilgili Avukat Oğuz Kara, “Eğer sökülen modüller kiralananın bütünleyici kesimi niteliğindeyse ve kiracı bunları kastî halde söküp götürmüşse, olayın niteliğine göre Türk Ceza Kanunu bakımından mala ziyan verme yahut hırsızlık suçlaması tarafından de kıymetlendirme yapılabilir. Fakat ceza sorumluluğu kastın ve eşyanın hukuksal niteliğinin somut olarak tespitiyle netleşir” bilgisini verdi. 

‘FAHRİ ARABULUCUYA DÖNDÜK’

Kiracılar ve mesken sahipleri ortasında yükselen tansiyonla ilgili emlakçıların alabileceği sorumlulukları, “Bizim işimiz aslında gerçek profilleri gerçek hazırlanmış bir protokolle bir ortaya getirmek” cümleleriyle özetleyen TÜGEM Başkanı Hakan Akdoğan, anormal durumlarda emlakçıların alabileceği hatta yer yer aldığı misyonlarla ilgili şu sözleri kullandı: 

Çok sayıda sorunla ve ele alınan olay kadar absürt olmasa da enteresan örneklerle karşılaştıklarını aktaran Akdoğan, “Bazen konut sahibi kiracıya, kiracı konut sahibine kızıyor. Ortaları geriliyor. Tahminen de birçok uyuşmazlığın, birçok sorunun yargıya taşınmadan emlakçılar tarafından çözüldüğünü söyleyebilirim“ dedi. 

‘MAĞDUR OLMAMAK İÇİN KAYIT ÖNEMLİ’

İstanbul Avrupa Yakası’nda bir emlak ofisinde çalışan gayrimenkul danışmanı Melek Göktürk ise bu kadar sıradışı olmayan durumlarda tazminatın depozito ile yapıldığını, “Zaten depozito bu sebeple alınıyor. Konutta bir eksik ya da kiralanmadan evvelki haline kıyasla bir sorun olduğunda mesken sahibi depozito ile ziyanını kapatıyor” sözleriyle ifade etti. 

Yaşadığı bir örneği de aktaran Göktürk, “Elimizde satılık bir mesken var, kiracı tahliye ederken camları açık unuttuğunu söylüyor. Daire iki cepheli olduğu için cereyan nedeniyle kapı camları kırılmış, portmantonun kapısı sökülmüş. Bize pek inandırıcı gelmedi lakin mesken sahibi bir dava sürecine girmedi, yapacak bir şey yok” dedi. “Fotoğraf ve mümkünse görüntü çekmek lazım” diyen Göktürk, “Normal kaidelerde ‘Evde musluk var’ diye listeye yazmayı aklına dahi getirmez insan lakin böylesi örneklerde mağdur olmamak için kayıt önemli” diyerek kelamlarını noktaladı.